新华财经上海6月20日电（记者杨溢仁）作为国内首批工业厂房类产业园REITs之一和长三角一体化示范区REITs联动发展的重要实践，国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“国泰君安东久新经济REIT”）自上市以来便斩获了投资人的广泛关注。
今年以来，该产品表现如何？面对日益激烈的市场竞争，运管机构如何应对？扩募是否已渐行渐近？记者带着诸多问题，走访了东久新经济REIT的底层资产之一——东久（无锡）智造园，与国泰君安东久新经济REIT运营管理机构相关业务负责人、基金经理进行了深入交流。
嵌入长三角制造“黄金走廊”
可以看到，国泰君安东久新经济REIT通过专项计划100%持有的基础设施项目由4个产业园组成，包括东久（金山）智造园、 东久（昆山）智造园、东久（无锡）智造园和东久（常州）智造园，分别位于上海、苏州、无锡和常州地区，建筑面积合计约283934平方米，可租赁面积合计约278282平方米。
聚焦东久（无锡）智造园项目，其位于无锡国家高新技术产业开发区核心地带，毗邻沪宁高速无锡枢纽，距苏南硕放国际机场仅11公里，1小时经济圈覆盖了上海、苏州、南京等长三角核心城市。
“随着长三角制造业向智能化、集约化加速转型，高标准产业载体的需求持续攀升。” 国泰君安东久新经济REIT运营管理机构首席投资官陈名向记者表示，“东久（无锡）智造园凭借其交通枢纽地位及地方政府对智能制造的政策支持全民配资，已成为高端装备制造、半导体等行业企业的优先落户地。”
记者实地走访发现，东久（无锡）智造园采用了较为创新的设计，共8栋钢结构单层厂房。单栋厂房面积为4400至8500平方米，层高在11米以上，地坪荷载为每平方米3.0吨，电力配置充足、办公面积配置合理，园区路网兼顾了安全性和实用性，充分考虑了物流装卸需求，能满足高端制造设备安装需求。园区可供出租面积约8.3万平方米，吸引了诸多高新技术企业入驻。
运营韧性构筑现金流“护城河”
据记者了解，国泰君安东久新经济REIT的整体运营表现稳健。
公开数据显示，截至2025年一季度，国泰君安东久新经济REIT所持有的底层资产共有租户44家，主要行业集中在精密机械、高新材料、信息产业和汽车装备等领域，与国家的产业政策导向高度契合。
“园区内的头部企业为定制化空间投入了高昂的改造费用，其设备嵌入性与生产连续性大幅提升了租约黏性。”国泰君安东久新经济REIT运管机构工业与生物医药事业部副总裁吴振宇强调，“园区已形成了以高端制造为核心的‘铁三角’租户结构。”
针对市场机构关注的“关税调整是否会影响园区内外资租户黏性”的问题，国泰君安东久新经济REIT的相关负责人表示：“园区内的外资企业租约多已超过五年，向产业链的前端追踪，其原材料供应商、采购、生产基本实现了‘国产化’，更关键的是，此类外资企业的目标客群和市场也在国内，可以说和中国实现了‘深度捆绑’，因而我们对此并不担忧。”
储备资产锚定产业升级赛道
眼下，扩募已然成为了各路上市REITs资产最受关注的发展方向。
国泰君安东久新经济REIT基金管理人在交流中透露：“首发资产的成熟运营为后续扩募奠定了基础，目前扩募工作正在持续积极推动中，拟扩募资产将与现有园区形成产业互补。未来将继续优先注入具备智能制造基因、租金收益稳定的优质项目，持续做大产融结合生态。”
据悉，国泰君安东久新经济REIT的拟扩募资产为东久（南通）智造园及东久（重庆）智造园一期项目，目前已经提交申报。
“国泰君安东久新经济REIT历史业绩优秀，自2022年10月上市以来全民配资，各季度平均月末出租率均保持在95%以上。本次扩募装入更多优质资产，将为投资者增厚分派率、分散风险，并为其创造长期价值。”陈名说。
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